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    • 百強房企花樣年控股債務違約陷流動性危機 高息債集中到期

      2021-10-12 10:48:19 來源: 長江商報

    國慶假期期間,百強房企美元債兌付違約引發了業內關注。

    日,百強房企花樣年控股(01777.HK)發布公告稱,花樣年針對2021年10月4日到期的、余額為2.06億美元的美元債未能按時償還,構成債務違約。

    花樣年集團債務違約早有預兆,上個月先后三次收到國際評級機構的降級,標普、惠譽、穆迪紛紛下調其評級展望。10月4日逾期當天,惠譽再次下調花樣年控股評級。

    在營收下滑的同時,花樣年面臨著不小的債務壓力?;幽昴陥箫@示,2016年至2021年,花樣年的負債總額從366億元增長至812億元,其中2017及2018年負債總額同比增速分別為40%和46%,遠高于2019年的0.02%和2020年的8.3%。

    從三道紅線來看,2020年花樣年的凈負債率為75%,低于100%的紅線;但剔除預收賬款的資產負債率為72.4%,高出70%的紅線,屬于黃色檔。

    值得注意的是,自今年年初以來,花樣年控股多次回購美元票據,一再向資本市場展示其強大的償付能力。9月22日,花樣年控股還公開表示:“公司經營情況良好,運營資金充裕,不存在任何流動問題。”

    債務違約陷流動危機

    花樣年的債務危機爆發于國慶期間,10月4日晚間,花樣年公告一筆美元票據余額未能按期兌付。公告解釋,公司受疫情反復、行業政策及宏觀經濟等多重因素影響,流動出現階段緊張。約有本金2.06億美元未償還票據無法兌付,構成實質違約。

    同時,碧桂園服務也發布公告,由花樣年控股的彩生活服務未能按期在10月4日償還碧桂園物業香港于今年9月30日出借給對方的本金為7億元人民的貸款。

    10月4日逾期當天,惠譽再次下調花樣年控股評級,將其長期外發行人違約評級、高級無抵押評級均由“B”下調至“CCC-”。

    在不到一個月的時間內,花樣年斬獲了各大評級公司降調公告。9月14日,標普將花樣年控股的評級展望由“穩定”降至“負面”,確認“B”評級;9月16日,惠譽將花樣年控股的長期外發行人違約評級(IDR)從“B+”下調至“B”,展望仍為“負面”;9月27日,穆迪將花樣年控股企業家族評級從“B2”下調至“B3”;9月29日,標普再次下調評級,將花樣年控股的長期發行人信用評級和債務發行評級從“B”下調至“CCC”,并將上述評級列入負面信用觀察名單;9月29日,中誠信國際發布將花樣年評級展望調整為負面的公告。

    10月8日,花樣年創始人曾寶寶向全體員工發《寶爺家書》(下稱“家書”),對公司遇到的流動困難做出回應。曾寶寶認為,花樣年的流動困難源于,9月29日凌晨,標普突然大幅下調公司評級,致使公司境內外融資交叉嚴重受限,流動出現階段緊張。曾寶寶還指出,實現保項目高品質交付保公司正常運營是花樣年的底線。

    高息債集中到期

    事實上,今年5月份以來花樣年頻頻回購美元債就已經說明其債務風險。目前花樣年共存續12只美元債,債務余額39.8億美元,其中一年內到期債務余額為15.59億美元,占比達到40%,今年年內到期的美元債余額就有7.62億美元。

    除了美元債集中到期的壓力之外,花樣年的美元債絕大多數是高息債,12只美元債中,僅有3只的利率低于8%,7只美元債利率高于10%,其中最高的一只成本達到了15%,將于今年年底到期,美元債余額高達3億美元。

    今年6月份,花樣年發行了一只額度為2億美元的美元債,票面利率高達14.5%,較今年3月份發行的一筆利率10.875%、額度2.5億的美元債,短短三個月,發債成本增加了3.7個百分點。

    從三道紅線來看,2020年花樣年的凈負債率為75%,低于100%的紅線;但剔除預收賬款的資產負債率為72.4%,高出70%的紅線,屬于黃色檔,即監管要求負債年增速不得超過10%公司。

    而今年年底前,花樣年集團境內信用債到期規模合計約16.79億元(含回售),花樣年控股美元債到期金額約7.50億美元,花樣年集團及其控股股東花樣年控股面臨較大的債券到期壓力。

    面對巨大的債務壓力,花樣年控股表示,公司將采取一系列的債務管理措施,除了繼續在二級市場進行債券回購外,還計劃處置多地項目,包括一個位于北京豐臺區的舊廠更新項目,此外花樣年在青島、合肥和成都也有一些項目在洽談出售,以優化資產結構,出售這些項目所獲取的現金,均將用于境外美元債的償還。

    銷售業績增長乏力

    作為深圳老牌房企,花樣年多次錯過發展黃金機遇。2012年,公司提出向社區服務商轉型,推動旗下社區臺上市,錯失了中國房地產行業的發展黃金時期;2016年,銷售規模僅百億,開始重新加碼房地產行業;2018年,花樣年定下2020年成為千億房企的銷售目標,然而,2018和2019年實現合同銷售額301.7億元和362.1億元,距離邁入千億房企目標差距巨大。

    2020年年初,花樣年調整目標,將該年銷售目標定為450億元,并將千億目標推遲至2021年。

    2019年之后,花樣年開始調整以往經營策略,住宅開發轉向剛需并且加速周轉周期,其新拿地項目從拿地至開盤縮短至7.4個月。據中指研究院數據,2020年花樣年拿地金額為116億元,而2019年上半年的拿地金額僅為10億元。截至2020年底,花樣年在建及待建項目土地儲備建筑面積約1150.93萬方米。

    花樣年給2021年定下的銷售目標為600億元,增速為22%。從目前的銷售情況來看,完成目標任務難度不小,今年前8月,花樣年控股的銷售額累計為372.67億元,9月單月的銷售額只有36億元。且在7月、8月的銷售中,單月銷售額環比迅速下滑,銷售單價更是直接斷崖式降到8月份的13463元每。

    花樣年在盈利方面和毛利率方面也面臨一定壓力。數據顯示,2020年公司實現收入同比增長14%,凈利潤同比增長11.88%,但是扣非凈利潤則虧損7.78億元。在毛利率方面,2018年至2020年分別是29.92%、27.97%、24.56%,逐年放緩。

    2020年全年花樣年銷售金額達到484.10億元、銷售面積達327.90萬方米,在市場排名60名左右。不過今年前8個月,花樣年控股銷售額與銷售面積同比分別下滑12.44%和13.24%,市場排名已降至70名左右。

    知名地產分析師嚴躍進對長江商報記者表示,花樣年確實各種問題比較多,不過這次主動對債務問題進行披露比較及時,后續要做好整體的溝通,以及采取措施應對債務壓力。重視房地產開發業務的同時,要積極拓展融資渠道,解決投資者和業主的擔憂。(記者 趙潔)

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